Opkoopbescherming houdt in dat de woning in de eerste vier jaar na aankoop* niet mag worden verhuurd, tenzij de gemeente hiervoor een vergunning heeft verleend. De gemeente zal zeer terughoudend zijn met het verlenen van vergunningen. Het doel van de opkoopbescherming is namelijk om zoveel mogelijk koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf gaan wonen.

*Met ‘aankoop’ bedoelen we in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar.

Opkoopbescherming is wettelijk gezien alleen toegestaan voor goedkope en middeldure koopwoningen. In Eindhoven hebben we hier een prijsgrens aan gekoppeld van €350.000. De opkoopbescherming geldt voor alle bestaande en nieuwbouwkoopwoningen die in 2021 een WOZ-waarde tot deze grens hadden. Woningen met een hogere WOZ-waarde mogen vrij worden verhuurd. De opkoopbescherming geldt bovendien alleen voor woningen waarvan het juridisch eigendom na 1 april 2022 wordt overgedragen. Had je de woning vóór deze datum al in eigendom, dan mag je deze nog wel (blijven) verhuren.

De WOZ-waarde kun je inzien op: www.wozwaardeloket.nl. De WOZ-waarde voor 2021 is de waarde met peildatum 01-01-2020.

Ja. Vanaf 1 januari 2023 geldt de opkoopbescherming voor alle koopwoningen waarvan het juridisch eigendom vanaf deze datum wordt overgedragen, en die in 2022 een WOZ-waarde tot €355.000 hadden. Dit is de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2021, die vanaf ongeveer 1 maart 2022 is in te zien op: www.wozwaardeloket.nl.

De datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar bepaalt of de opkoopbescherming van toepassing is. Dit is meestal de datum waarop de woning passeert bij de notaris, of hooguit enkele dagen later. Als de woning zonder akte van levering aan de nieuwe eigenaar kan worden overgedragen (bijvoorbeeld bij een erfenis) geldt de opkoopbescherming niet.

In de wet zijn drie uitzonderingen opgenomen. In deze gevallen moet de eigenaar wel een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren, maar mag de gemeente de vergunning niet weigeren (tenzij er reden is om aan te nemen dat de vergunning zal worden misbruikt voor criminele activiteiten).

• De eerste uitzondering is het in gebruik geven (verhuren) van de woning aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad. Op www.rijksoverheid.nl kun je nagaan welke familierelaties hieronder vallen.
• De tweede wettelijke uitzondering geldt voor woningen die voor maximaal een jaar niet-toeristisch worden verhuurd, nadat de eigenaar hier tenminste een jaar zelf heeft gewoond.
• De derde uitzondering gaat over woningen die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van (d.w.z. een kadastrale eenheid vormen met) een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De landelijke en de lokale regeling zijn primair bedoeld om bestaande koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf gaan wonen. De omzetting van koop naar huur kan met deze maatregel worden beperkt.

De wettelijke regeling is echter zo vormgegeven dat nieuwbouwwoningen er ook onder vallen. Voor nieuwbouw koopwoningen vinden we dit wenselijk, voor nieuwbouw huurwoningen niet. Deze zijn immers nooit bedoeld geweest als koopwoning, Daarom hebben we nieuwbouw huurwoningen in onze lokale regeling niet als beschermde woonruimte aangewezen.

Daarnaast hebben we een uitzondering gemaakt voor woningen die worden aangekocht door woningcorporaties of door de gemeente. Dat doen we omdat deze aankopen een specifiek maatschappelijk belang dienen: ze dragen bijvoorbeeld bij aan een betere spreiding van sociale huurwoningen over de stad, of maken de ontwikkeling van nieuwe woongebieden mogelijk. In die gevallen vinden we het gerechtvaardigd om dit specifieke maatschappelijke belang boven andere belangen te stellen.

Bij transformatie wordt een bestaand pand met een andere functie (bijvoorbeeld kantoor, winkel of zorg) omgebouwd naar woningen. Het betreffende pand is dan niet eerder voor bewoning in gebruik geweest, en daarom valt transformatie ook onder de definitie van nieuwbouw in de huisvestingsverordening.

Kamerverhuur en opkoopbescherming zijn verschillende regelingen met verschillende wettelijke grondslagen. Een ‘beschermde’ woning mag in principe niet worden verhuurd, noch in zijn geheel, noch kamergewijs. Het heeft daarom geen zin om een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan te vragen voor een recent aangekochte woning die onder de opkoopbescherming valt. Ook al zou deze vergunning (op grond van de beleidsregels voor kamerverhuur en woningsplitsing) kunnen worden verleend, dan geeft dat geen recht op uitzondering van de opkoopbescherming.

De gemeente kan met een ontwikkelaar van nieuwbouwwoningen overeenkomen dat de woningen in elk geval in de eerste drie jaar na oplevering door de eigenaar zelf worden bewoond. De zelfbewoningsplicht heeft dan min of meer hetzelfde effect als de opkoopbescherming. Een belangrijk verschil is echter dat de opkoopbescherming (via de huisvestingsverordening) automatisch geldt voor iedereen is eigenaar of gebruiker is van een woning in de aangewezen categorieën (prijssegment en gebieden).

Een zelfbewoningsplicht moet daarentegen privaatrechtelijk worden overeengekomen tussen de gemeente en de ontwikkelaar, en is daardoor niet altijd haalbaar. Een ontwikkelaar die hier niet aan mee wil werken, kan bedoeld of onbedoeld een kans bieden aan investeerders om toch nog woningen voor de verhuur op te kopen. Omdat we dit onwenselijk vinden, hanteren we de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht voorlopig naast elkaar.

Tegen het besluit van de gemeenteraad (d.d. 25 januari 2022) om opkoopbescherming in te voeren, staat geen bezwaar en beroep open. Tegen de afwijzing van een vergunningaanvraag (voor verhuur onder opkoopbescherming) kun je wel bezwaar maken. Als je individuele bezwaar gegrond wordt verklaard, betekent dat niet dat de regels over opkoopbescherming in de huisvestingsverordening niet meer gelden. De opkoopbescherming kan van kracht blijven zolang dit wettelijk is toegestaan, en de gemeente dit kan onderbouwen vanuit schaarste aan betaalbare koopwoningen en/of druk op de leefbaarheid in de aangewezen gebieden.