Property tax (OZB)

There are two types of OZB tax bills:

1. property tax for the owner of property, residential or not;
2. property tax for the occupier of a non-residential property.

You receive the OZB tax bill, if you own the property, on 1 January of the fiscal year. You pay the property tax bill for the whole year. If you sell the property at some point during the year, or if you move away from Eindhoven, the municipality does not refund any of the tax.

You receive the OZB tax bill, if you occupy the non-residential property, on 1 January of the fiscal year. You pay the property tax bill for the whole year. If you cease to occupy the property at some point during the year, the Municipality does not refund any of the tax. You can report the use of non-residential premises online,using the 'Report use non-residential premises' form (only in Dutch).

Occupiers of a residential property, tenants for example, receive an OZB tax bill, showing the WOZ value, but they are not required to pay the bill.

Municipal tax bills are sent at the end of February. The bill shows all the municipal taxes and charges which you are required to pay:

• OZB
• waste collection charges
• sewage charge
• dog licence
• refuse collection fees
• distribution and concession reimbursements

The tax bill explains how you can pay. Have you authorised us to deduct through direct debit? We will deduct the amount of the bill from your bank account, in 10 monthly instalments.

Are you unable to pay the tax bill? Apply for exemption.

The property tax bill (OZB) is based on the WOZ value of your property. WOZ is an abbreviation of the Dutch Valuation of Immovable Property Act.

How does it work?

We determine the WOZ value of a property every year, on a fixed date known as the value assessment date. That is 1 January 2020, for the year 2021. So, the WOZ value of a property for 2021, is the value it had on 1 January 2020.

We determine the price that would have been paid for your property if it had been sold around 1 January 2020. We determine the value as though the property is not rented out, and the ground is owned. If changes are made to the premises between the value assessment date (01-01-2020) and 1 January of the tax year (01-01-2021), by way of construction, renovation or demolition, for example, these changes will be included in the WOZ value of tax year 2021.

In order to be able to determine the value of a property in the event of sale, we compare the property with similar ones (in the same district, for example, or the same type, location and year of construction) which have recently been sold.

The rate of the OZB tax is a percentage of the WOZ valued determined (percentage x WOZ value).

The following percentages are valid for tax year 2021

De gemeente heeft veel vragen ontvangen over de WOZ-waarde en de gevolgen voor de onroerende-zaakbelasting (OZB). Graag geven wij een toelichting.

De WOZ-waarde is gekoppeld aan de ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente Eindhoven. Door de lage rente en de grote vraag zijn de verkoopprijzen fors opgelopen. Dit zien we terug in de WOZ-waarde. Gemiddeld is de WOZ-waarde voor woningen in Eindhoven gestegen met 9,5% ten opzichte van 2019. Voor belastingjaar 2019 bedroeg deze gemiddelde waarde nog circa € 246.000,-, terwijl voor 2020 deze waarde is opgelopen naar € 269.370,-. In verschillende gebieden in Eindhoven en voor verschillende woningtypen is de waardeontwikkeling afwijkend en ook dit zie je terug in de WOZ-waarde. De individuele WOZ-waarde kan dan ook zeker afwijken van de gemiddelde stijging.

Hoe de WOZ-waarde wordt bepaald is te zien in een video van de Vereniging Eigen Huis.

De OZB bedraagt een percentage van de WOZ-waarde. In 2019 bedroeg dit percentage 0,12472%. Voor 2020 is dit percentage verlaagd naar 0,11677%. Dit betekent dat je voor elke € 100.000,- woningwaarde, € 116,77 aan OZB betaalt. Indien je de WOZ-waarde te hoog vindt dan kunt je hiermee ook uitrekenen wat je zou besparen bij een lagere waarde. Bij een daling van de WOZ-waarde van bijvoorbeeld € 15.000,- hoef je € 17,52 minder OZB te betalen. Indien je inderdaad van mening bent dat de waarde te hoog is vastgesteld dan kun je binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken of eerst (telefonisch) contact met ons opnemen. Indien je vragen of opmerkingen hebt kun je uiteraard ook na de bezwaartermijn reageren.

Rekenvoorbeeld
Een woning die in 2019 nog € 246.000,- waard was, is in 2020 € 269.370,- waard geworden. Wat betekent in dit geval de stijging van de WOZ-waarde voor de te betalen OZB?  Zoals hieronder is te zien bedraagt de stijging van de OZB voor de gemiddelde woning € 7,73 oftewel 2,5%. De OZB is dus veel minder gestegen dan de WOZ-waarde.
 

Yes, certainly. The decision which contains the WOZ value is called the WOZ assessment. If you have not received the WOZ assessment, you can request your WOZ assessment online.

You would like to know the WOZ value of a property other than your own? Go to the wozwaardeloket.nl.

If you disagree with the OZB or WOZ tax bill, call us at 14 040. If we don't come to an agreement you can lodge an objection within 6 weeks of the date on the tax bill, in one of two ways:

1. Online, or
2. Write a letter, and send it to Gemeente Eindhoven, t.a.v. de heffingsambtenaar, Postbus 90150, 5600 RB Eindhoven.